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整体写字楼空置率因而升至5.9%,是自2010年4月以来的高位。加上租户迁离核心区后所腾空的写字楼楼面陆续重投租赁市场,中环写字楼空置率升至3.5%,创逾四年新高。年初至今,整体甲级写字楼租金已下跌3.4%。在中资公司需求减弱的情况下,中环写字楼租金于上半年微升1%后,下半年下跌6.3%,跌幅为各商业区之冠。

另外一个原因,就是经济的GDP增长。GDP在过去两百年里大约增长了33000多倍,年化大约3%多一点。如果我们能够理解经济的增长,我们就可以理解其他的现象。股票实际上是代表市场里规模以上的公司,GDP的增长很大意义上是由这些公司财务报表上销售额的增长来决定的。一般来说公司里有一些成本,但是属于相对固定的成本,不像销售额增长这么大。于是净利润的增长就会超过销售额的增长。当销售额以4%、5%的名义速度在增长时,净利润就会以差不多6、7%的速度增长,公司本身创造现金的价值也就会以同样的速度增长。我们看,实际结果正是这样。股票的价值核心是利润本身的增长反映到今天的价值。过去两百年股票的平均市盈率在15倍左右,那么倒过来每股现金的收益就是15的倒数,差不多是6.7%左右,体现了利润率对于市值估值的反映。因此股票价格也以6%、7%左右的速度增长,最后的结果是差不多两百年里增长了一百万倍。所以从数学上我们就会明白,为什么当GDP出现长期的持续增长的时候,几乎所有股票加在一起的总指数会以这样的速度来增长。

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